Araştırmalar, İstanbul'da gayrimenkul yatırımı yapmanın hiç bir zaman kaybettirmediğini ortaya koymaktadır. Ancak kentin dış çeperlerinde bile bir doymuşluk söz konusudur; doğal kaynakların ve tarım alanlarının korunması amacıyla yasal bazı sınırlamalar getirilmektedir. Bu arada bir çok Avrupa ülkesinde ve Amerika'da 1960'lardan beridir yerleşik bir trend olan kent merkezine dönüş ve tarihi dokuların dönüştürülerek, yeniden kullanılması (konutta, ticari gayrimenkullerde, hatta üretim tesislerinde) ülkemizde de benimsenmeye başlanmıştır.
İstanbul, Orta Asya ülkelerine açılarak yatırım yapmak üzere yer arayan şirketlerin tercih ettiği bir konumdadır. Belli başlı semtler daha şimdiden yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiş ve yatırımcısına gelecekte büyük rant sağlayacağının sinyallerini vermiştir.
İstanbul, dengelerin çok değişken olduğu dinamik bir ekonomiye sahip olduğu bugün doğru yatırım olarak kabul edilen semtlerde emlak satın almak 1 ya da 2 yıl sonra sanıldığı kadar kazanç getirmeyebilir.
Ayrıca kentte yıldızı hızla parlayan semtlerin plan yoluyla değil, büyük yatırımcıların akıllıca yatırımlarıyla değer kazandığı görülmüştür. Yani emlak yatırımının kaderi semtin bugün değerli oluşuyla değil, yakınında yer alacak büyük yatırımların semte kazandırdıklarıyla belirlenmektedir.
Bu nedenle yatırım önerisi olarak belli bir bölgeyi önermek yerine bir takım kriterlere bakılmalıdır:
- Mevcut ve yeni açılacak ulaşım bağlantılarının yakınlığı,
- Büyük holdinglerin yatırım yapmayı planladığı yerlere yakınlık,
- Açılmış veya açılacak büyük alışveriş merkezi projelerine yakınlık,
- Tarihi değeri olan, ancak bugüne kadar korunması ve restorasyonu gerçekleştirilmemiş merkezi semtlerde bulunma (Tarlabaşı, Balat, Tophane, Çukurcuma, Kurtuluş gibi semtler, Cihangir'in, İstiklal Caddesi'nin ve Teşvikiye'nin devamı, hatta rakibi olmaya aday gösterilebilir.)
- Ofis veya üretim tesislerinin yoğunlaştığı ve ulaşım bağlantılarıyla desteklenen güçlü alt merkezlere yakınlık,
Önemli olan, doğru yatırımlarla alınan mülke değer kazandırmaktır. Arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmek, yıkık ve metruk binalarla dolu bir çöküntü alanından kentin en gözde konut, eğlence ve alışveriş mekanlarını yaratmak en doğru yatırım yöntemi olarak tüm dünyada benimsenmektedir.
Bu Sebeple Gayrimenkul yatırımcılarının göz önünde bulundurması gereken 10 Altın Kural sırası ile aşağıya çıkarılmıştır;
1. Bir gayrimenkul yatırımı yaparken prim potansiyeli mi, yoksa kira geliri için mi satın alacağınıza karar verin. En doğrusu hem prim potansiyeli hem de iyi geliri olan gayrimenkullerdir. Fakat bunlar borsada yüksek temettü ödeyen hisse senetlerine benzer. Az sayıda bulunur.
2. Gelişecek bölgelerde imarlı arsalar büyük prim potansiyeli taşır. İstanbul'da Riva, Zekeriyaköy, Silivri ve Pendik ile Tuzla gelecekte çok kazandıracak bölgelerdir.
3. Alışveriş merkezleri etrafına çok kazandırır. Uzun vadede etrafındaki dükkan ve bürolar ile konutların değerini katlar. Satılabilirliğini kolaylaştırır.
4. Ulaşım ve yol yatırımlarını iyi takip edilmelidir. Yeni yollar ve yol genişletme çalışmaları her zaman için bölgedeki emlak fiyatlarında yükseliş sağlar.
5. Hem büyük şehirlerde hem de küçük kentlerde kampüslerin çevresinde genelde kentin elit kesimi oturur. Ayrıca kampüslerin çevresi kısa sürede hızla gelişir. Yani getirisi yüksek olur.
6. Konut, ofis ya da dükkan satın alırken mutlaka kira geliri gözönünde bulundurulmalıdır. Bir gayrimenkulün fiyatının kaç aylık gelirinin karşılığı oluğuna "kira çarpanı" denir. Ev, dükkan ve ofis satın alırken, kira çarpanını hesaplayın. Kira çarpanı 5 yıl ve altıysa hayatınızın fırsatı karşınızda duruyor demektir. Bu tür gayrimenkuller piyasada "kelepir" diye nitelendirilir; kaçırmayın. 5 ile 10 yıl arasında ise fiyat ucuzdur. 10 ile 15 yıl arası ise normaldir. 15 yılı geçmişse pahalıdır. 20 yılı geçmişse fiyat yüksek demektir. Kira geliri 20 yılı geçen gayrimenkule kesinlikle para yatırmaya yanaşmayın. Hayatta fırsatlar bitmez. Ya daha uygun fiyatlı olan bir gayrimenkul bulun ya da biraz beklemeyi tercih edin.
7. Büyük arsa alın: Paranız varsa ve yatırım amaçlı arsa alıyorsanız hiç olmazsa bir blok yapılabilecek büyüklükte bir arsa almaya çalışın. Eğer daha çok paranız varsa en az 3-4 blokluk site inşa edilebilecek nitelikte bir arsa satın almaktan korkmayın. Çünkü ilerde bu kadar büyük arsaya inşaat yaptıracak paranız olmasa bile bu tür arsaları, kat karşılığı müteahhite daha kolay verirsiniz. Çoğu zaman sizin müteahhitlerin kapısını çalmanıza gerek kalmaz. Müteahhitler sizin kapınızı çalar. Kat karşılığı inşaat yapan müteahhitler bir proje için birden fazla arsa sahibiyle uğraşmak yerine bir arsa sahibi ile uğraşmaya sıcak bakar.
8. İhtiyacınız olmadan önce satın: Eğer kısa vadede paraya sıkışacağınız veya yapacağınız ödemeler için bir gayrimenkul satmaya niyetiniz varsa, paraya ihtiyacınız olacağı tarihten en az üç ay kadar önce satışa çıkarın. Çünkü ne zaman paraya sıkışıp da gayrimenkul satacak olsanız, piyasadan size gelen fiyat teklifleri çok düşüktür. Bir gayrimenkulün en büyük düşmanı aceledir.
9. Belediyelerin yaptığı projelerden emlak almaktan korkmayın: İster büyükşehir ister il isterse ilçe belediyesi olsun, belediyelerin yaptığı projelerden ev satın almaktan korkmayın. Eğer yatırım amaçlı alıyorsanız birden fazla almaya da çekinmeyin. Çünkü en iyi inşaat şirketi de yapsa bir proje bittikten sonra inşaat şirketi dönüp yaptığı site ile ilgilenemez.Altyapı hizmetlerinde sorun yaşamayan ve her türlü hizmetten en iyi derecede faydalanan bir projedeki konutlar veya işyerleri her zaman iyi pirim yapmaya hazırdır.
10. Evin makyajına dikkat edin; Eğer bir gün evinizi satmak isterseniz kesinlikle bakımını yaptırmadan satışa çıkarmayın. Bugün 100 metrekarelik ev, eğer dekorasyon yaptırmıyorsanız, neredeyse baştan sona elden geçirtseniz en fazla 5 milyar tutar. 10 milyar harcarsanız yarım asırlık daireyi saraya çevirirsiniz.
|
